一、統計時間：
2020年7月1日—7月31日（以系統派單時間為準）
二、統計途徑：
長沙市12345市民熱線投訴受理系統（含市長信箱投訴）
案例分析—獨家委托：
本月中介數據中中存在3件關于“獨家委托”的投訴案例，現以1件為例說明“獨家委托”相關法律認定。
案情介紹:中介公司與房東簽訂《房地產獨家出售居間協議》，約定獨家委托出售長沙市芙蓉區XX小區XX棟XX室房屋(以下簡稱涉案房屋)，委托出售總價為1350,000元，實際成交價格以買賣雙方約定為準。獨家委托期為2020年6月30日起至2020年9月29日止或者至居間人完成委托事項之日止兩種情況。甲方同意在獨家委托期內，不會終止該委托，也不會通過第三方或其他中介公司、其他代理人出售該房地產，否則甲方應按該協議約定之委托出售總價或實際出售該房地產總價格的1%向乙方支付違約金。獨家委托期限內，未經對方書面同意，任何一方不得提前解除或終止該協議。合同簽訂后，房東通常在上述獨家委托期限內未通過中介公司居間，就涉案房屋與案外人簽訂了《房地產買賣合同》，且已辦理產權變更登記，中介公司得知情況后，以此為由起訴到法院，要求房東支付合同約定的違約金。
關于獨家委托協議的有效性認定通常有以下兩種意見：
第一種意見，獨家委托協議為格式條款，無效;
認定獨家委托格式條款有效與否需要根據個案的具體情況判斷，主要考慮的因素是該條款有無違背締約自由的原則，以及當事人的利益是否因此失衡。
首先，在考量是否違背締約自由原則時，居間人需承擔舉證責任，證明其在與委托人簽訂該格式條款時采取了合理的方式提請對方注意并進行說明。
其次，獨家委托條款規定，從合同簽訂之日起至居間人完成委托事項之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味著房東需無期限地放棄選擇其他居間人的權利，而中介公司卻沒有在協議中被課以相較于非獨家委托更重的義務，使得獨家委托條款成為對房東單方面的約束，顯然違背了公平原則。該條款滿足“提供格式條款一方免除其責任、排除對方主要權利”的情形，屬于無效條款，因此對中介公司的訴請不予支持。
法律依據:
《中華人民共和國合同法》
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第二種意見，獨家委托協議合法有效，具有約束力。
中介公司與房東之間簽訂的《房地產獨家出售居間協議》系當事人真實意思表示，并未違反法律、行政法規效力性的強制規定，屬有效合同，當事人均應恪守。在獨家委托期間，違反協議約定將涉案房屋出售他人，理應承擔相應的違約責任。
協議的文本雖然也系由中介公司事先準備，在交易中重復使用的。但本院需要關注的是，首先，涉案居間協議中記載的“獨家委托期限”系在簽約時手工填寫的具體日期，故房東在簽約時能夠清晰注意到該獨家委托條款的內容。其次，作為完全民事行為能力人，其有辨認該條款內容的能力。綜合上述事實分析，居間協議中的獨家委托條款雖然限制了房東的法定權利，但根據協議文本的簽訂過程與房東本人在簽約時的識別能力，該條款不符合法定的格式條款無效的情形。法院認定涉案居間協議整體有效，并無不當。
法律依據:
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉，若干問題的解釋(二)》
第六條規定，提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。
綜上，實務中對于獨家委托協議的效力存在不同意見，需要根據個案的具體情況及雙方當事人的舉證情況進行判斷。
（以上關于獨家委托的法律解釋，來源于房法網）
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