柴強：新建和改建租賃住房中的估價

柴強：新建和改建租賃住房中的估價

近年來，黨中央、國務院高度重視培育和發展住房租賃市場，特別是十九大報告提出要加快建立租購并舉的住房制度，而且把此前的“購租并舉”提法改成了“租購并舉”，“租”放在了“購”的前面，更加突出了要培育和發展住房租賃市場。我們廣大房地產估價機構和房地產估價師，要為發展住房租賃市場添磚加瓦，作出自己的專業貢獻?！　?/span>

培育和發展住房租賃市場對房地產估價提出了許多需要和要求，同時大家還要進一步發掘并大力宣傳、積極實踐這些估價需要和要求。如果我們把這項估價工作搞好了，將會開辟出繼房屋征收評估之后另一個大的估價業務領域，而且這項估價業務具有長期可持續性。這些年來房屋征收評估支撐了房地產估價行業發展，但該項估價業務難以持續，因為房屋征收同房地產開發一樣，不可能長期保持這么大的規模，遲早會萎縮。

發揮估價在發展住房租賃市場中的作用，不僅關系到住房租賃企業發展，如可以幫助住房租賃企業解決融資問題，還可以提高它們的住房租賃經營管理水平，增加它們的經濟效益，并且有助于促進住房租賃交易公平。例如，使租金高低與住房狀況好壞相匹配，特別是保障性住房出租，如果不分房子好壞都是一個租金，這是不公平、不合理的，也不符合我國經濟進入高質量發展階段后的精細化管理要求。房地產估價在住房租賃中發揮作用，還有利于穩定住房租賃關系、減少租賃矛盾糾紛，包括怎樣科學合理地確定租金調整時間、調整幅度，以及續租時的租金如何確定。我所知道的英國等國外穩定租賃關系很重要的一點是，租賃雙方在簽訂租約時對未來如果續租的租金，都不知道是多少，也不是到期時再說，而是有一個條款的約定，通常是到期后按照市場租金續租，但這個市場租金是由租賃雙方共同認可的某個第三方專業估價機構評估確定。估價機構評估出的市場租金是多少，雙方就按這個租金來續租，而不是雙方吵吵鬧鬧的，甚至導致最后不歡而散。此外，還可以提高政府對住房租賃市場的監測、調控和管理水平。

因此，估價在發展住房租賃市場中的作用很多、很大?！?/span>

新建和改建租賃住房中的估價　

　（一）利用集體建設用地建設租賃住房中的估價　

 　目前，國家已經提出利用集體建設用地建設租賃住房，并在一些城市開展試點。這里主要涉及兩個利益主體，一是提供土地的農村集體組織，二是投資出錢的一方。他們為了各自的利益考慮，都需要估價服務。作為集體建設用地所有者，農村集體組織把土地拿出來，可能將土地“賣斷”，也可能將土地出租、入股，或者與投資方組建股份公司等等。估價中要區分這些不同方式，相應評估出土地的投資價值、市場價格、市場價值等?！　∽鳛橥顿Y出錢的一方也應該算帳，除了評估土地的投資價值、市場價格、市場價值外，特別是要測算未來的投資收益，以確定要不要投資、雙方談判股份分配等等。

　?。ǘ┱鲎尳ㄔO租賃住房用地中的估價

　　在發展住房租賃市場中，國家鼓勵各地通過新增建設用地來建設租賃住房，即在招拍掛出讓土地時，要求全部建設租賃住房，或者配建一定比例或面積的租賃住房。估計未來這種土地出讓的情形會越來越多，這種土地估價與以往建設供出售的商品房的土地估價有所不同。例如，采用假設開發法估價時，開發完成后的價值就不是未來建成的商品房的售價了，而是持續經營的租金或收益轉化為的價值，其中隱含著收益法。

　　（三）將閑置和低效利用的商業、辦公、工業用房改建為租賃住房中的估價

　　國家提出積極盤活存量房屋用于租賃，鼓勵將閑置和低效利用的商業、辦公、工業用房改建為租賃住房，這也提出了許多估價需要。目前由于種種原因，商業、辦公、工業用房閑置的較多，在符合規劃等情況下可將它們改建為租賃住房。但怎么改建？可運用房地產估價中的“最高最佳利用分析”，測算有關租賃經營收益，特別是住房租賃企業與這些用房的業主怎么合作，可能是全部收購，也可能是長期租賃，如包租20年，還可能是組建股份公司等等。要區分上述不同的情形，提供有針對性的相應估價服務。

(來源：估價師平臺)